昨日房地产股大面积跌停，也再度成为推动大盘暴跌的“动力先锋”。房地产股之所以出现“塌方”式的下跌，其实反映的是市场对宏观经济的极度悲观和恐慌。央行大幅提高存款准备金率，或是压倒房地产股的那根稻草。我们认为市场对于房地产企业资金链的担忧，或属于过度恐慌。
首先民间信贷活跃可一定程度缓解银行信贷的紧缩。今年1-4月，全国房地产开发投资仍然保持在较高增速，除统计滞后的原因外，民间信贷对房地产企业的支持也是重要的因素。
其次，除了通过融资的方式来缓解资金压力之外，房地产企业仍有多种方式可以自救。降价销售、缩减开工面积、转让项目都是可行之策。相对一般的制造业，房地产企业的存货—土地的贬值速度和幅度要远小很多。所以当制造业不得不清仓大甩卖来摆脱资金危机的时候，房地产企业还可以待价而沽。但市场并没有对房企的这一特点给予任何估值溢价。
再次，自下而上的分析企业，结论远好过仅仅来自宏观的推断。以市场普遍认为资金压力较大的保利地产为例，今年前5个月已实现66.47亿元的销售额，比去年同期增长了23.9%。而今年前4个月，公司已支付71亿元地价，成功度过地价支付高峰。同时公司账面仍有31亿元现金。
目前大多数房地产企业的估值相对于其NAV都基本打了8折到9折的折扣，隐含的是市场担心房价再下跌10%到20%。我们不能说市场这样的担心完全没有道理，但我们认为房地产公司的股价远远脱离其NAV，出现了大幅折扣的时候，已经反映资本市场的极度悲观和不够理性。
虽然经济的周期性波动，加剧了房地产行业的波动。不过，如果我们稍微放长视线，就会看到人口红利、城市化、住房消费升级这些推动房地产需求增长的主要动力并没有衰减。“梅花欢喜慢天雪，冻死苍蝇未足奇”，这是我们二季度策略报告的主题，放在当下的市场，我们认为依然适用。
今日房地产股大面积跌停，也再度成为推动大盘暴跌的“动力先锋”。
我们认为房地产股之所以出现“塌方”式的下跌，其实反映的是市场对宏观经济的极度悲观和恐慌。央行大幅提高存款准备金率，或是压倒房地产股的那根稻草。市场担心央行持续紧缩的货币政策，将使本以极度紧张的房地产企业的资金链雪上加霜；而房地产行业作为典型的周期性行业，在高油价、通胀、制造业遭受升值冲击等等不明朗的宏观经济因素的作用下，前景更是无法乐观。
市场对于宏观经济的担忧，不在我们分析之列。但市场对于房地产企业资金链的担忧，我们认为或许属于恐慌式的担忧：
1、民间信贷活跃缓解银行信贷紧缩。
今年1-4月，全国房地产开发投资仍然保持在较高增速，同比达到32.1%。这一数据与市场的普遍预期不同。市场的预期是：随着去年四季度信贷的紧缩以及房地产市场的持续低迷，开发商普遍缺钱，由此行业的投资增速将出现明显下滑。 |
